弄得楼道里脏乱差
来源:    发布时间: 2020-06-22 05:09    次浏览   

我认为政策制定的方向,不要是一棍子打死的方法。我们要认识到,这种租赁形式的形成,有其市场的需求。比如很多业主没有工夫自己打理房产,或者说不愿意投入金钱、时间去装修、管理,没有能力去催缴房租或者单纯地觉得麻烦,那么中介机构来做这个事情,我认为没有什么不可。

规范市场,要的是有法可依,有法必依。这个道理大伙都知道,想要做到这点并不简单。光“有法”不行,“必依”也不全面,还得“此法可依”。

而且现在租房市场那么活跃,中介随随便便就能把房租出去,轻轻松松赚好几千。这还不够,每年续租的时候,还要再交钱,哪有这么好的买卖啊?

我经常上的房地产论坛昨天也贴出告示了,让大家集思广益,一起再多提点意见。比如泄露他人信息的,应该罚款加赔款。当然这还涉及一个谁去查的问题,这个也应该在新规里说清楚。

例如征求意见稿中的第三十九条,“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为”,足足列了二十种行为。这些行为,真的好管么?

房地产权利人的房产是自己的,拿出来出租给他人,自然希望租金越高越好。中介“鼓动”房地产权利人提价,是迎合业主的合理需求,为业主谋权益。提不提价,最终还要看有没有人租。中介拿到佣金,也需要房子顺利出租。如此一来,只要合同不存在欺诈,“鼓动”一下,有何不可?

政府应该有计划地、有目标地推出一套战略性措施,既留给企业生存的空间,又逐步规范房地产中介市场的发展。当一个行业进入市场化之后,自然就会有自我调节机制出现。

所以我觉得有个管理中介的法规是好事。同一套房不能收多次钱,这样客观上降低了租房人的成本;不重复交中介费,房东也会有动力长租,谁愿意年年交钱是不是?而且现在每年租金都在涨,相应的中介费已经越来越高了。

中介的战斗力不服不行。2011年我卖过一套房,从卖房开始,我就成了中介“创收”的对象。不是说我能给他们作出多大贡献,而是我的资料被他们转卖了不知道多少次。每隔几天,就会有一个中介打电话过来,问“先生,你哪儿哪儿哪儿的房子考虑出租或出售么?”

对照这个标准,规则制定者还真应该再将 “新规”好好审视一番。

2011年施行的《商品房屋租赁管理规定》中,规定“出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准”;2009年,北京公安局等八部委发出联合通告,要求出租人将房屋隔成若干居室对外出租的,应当拆除隔断,恢复原状。

所以我认为管理是必要的,但不应因噎废食,完全可以将房屋托管纳入到正常的管理范围内,制定更详细的管理办法。

我们拥护管理政策出台,但建议管理政策一定要考虑市场现状,顺应市场需求。举个例子,如果单纯出台一个禁止群租房的政策,那么就算大中介不做了,你怎么去保证小中介、黑中介不去做?怎么保证房主自己装修,偷偷出租?由他们去群租,安全隐患会不会更大?

再比如房地产经纪人黑名单制度,让那些有问题的房地产经纪人进入黑名单,所有企业都不雇佣。这个我们呼吁很多年了,始终没有任何推进。

“此法可依”,需要规则合理、可行。用这个标准衡量中介新规,就有多个麻烦。

新规不新规的不要紧,能管得住是真的。就说这群租吧,我们小区就有,弄得楼道里脏乱差,晚上回来还特别晚,吵得你没法休息。我们报过警,没用啊,警察来了,一通批评教育,然后该什么样还是什么样,人家也不能把他们轰走啊。违建倒可以强拆,这大活人你怎么办呢?

第一条就让人看着糊涂:“捏造、散布涨价信息,鼓动房地产权利人提价”。涨价不涨价,是市场说了算,中介怕是没有那么大能量。退一步讲,“捏造”信息固然有错,可鼓动房地产权利人提价,有何不可?

与此同时,对于租房客户而言,征求意见稿最大的亮点,还是明确了“同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的,房地产经纪机构不得再次收取佣金”。这也就意味着新规实行后,长租户将摆脱一年一交中介费的历史。

凡是租过房的人,没有一个不知道苦处,其中不少都是来自中介的。谁还没被中介坑蒙拐骗个几次啊?

我看了一下这次的征求意见稿,里面就明确说到这一点,泄露个人信息的、骚扰客户的,都是被禁止的事情。我认为这样的规定非常合理。

一开始我脾气还好,每次都说已经卖了,别找我了,后来居然有中介听我说已经卖了,还要追问我:“那您还有其他房子要卖么?”

这一规则的不合理性,在于戴着“有色眼镜”看人,没有将出租者和租房者放在一个平等的位置,看似保护弱者,实际却伤害了市场的公正性。

中介问题多大家都知道,但我觉得把所有板子都打在它身上是不合理的。比如房价高、房租高,这事跟中介能有多大关系?北京拍出那么多“地王”,难道是中介干的?再说北京这么多人,租房需求这么多,租价高是必然的。现在还有很多群租户、蚁族、鼠族,如果他们都被“规范”了,住上一居室、两居室,我看北京房租还要翻一番。

如此经历,家住京城的人深有感触。《北京市房地产经纪管理办法》征求意见稿中,对于中介的各种不良行为都有所限制,如明确禁止“未经委托,采取拨打电话、发送信息、上门洽谈等方式骚扰他人并造成当事人投诉”。

一个市场的规范化,并不都是政府制定规范的问题,也需要行业自律、行业协会的管理。在这方面,行业协会的相关职能也没有起到,还有很多问题需要解决。

一来二去的,我们也就忍了。说句难听的,我们惹得起人家么?真要闹出麻烦,我们还得住,人家拍拍屁股搬家了,不值当的。

这些禁令均未产生实际效益。禁不了出租人,换成禁止房屋经纪人,就会管用么?

该不该禁止房屋托管,不管是业界还是学术界,也确实有很多不同看法。但目前很多中国人去美国买房,他们的房子出租,是谁在管?难道都是他们自己飞来飞去打理?

可要是新规施行了,我这个算盘就完了,我自己要花钱装修。如今一居室怎么也要四五万装修费吧?那我租金只能定高点,要不本钱都回不来。

不能因为托管容易产生群租,就去限制托管。把群租本身的限制和处罚定严格一点,不就万事大吉了么?

时不时就会接到中介打来的电话,家住哪里、户型如何被中介摸的门清……

我建议不仅应该从收费次数上去限制,也应该从比例上去限制一下。不是说不让中介挣钱,看他们天天大太阳底下站着也很辛苦,而是要合理一点,让租户有个议价的机会。

所以你问我新规旧规的,老百姓不关心这个,老百姓就关心有没有人管事。我们发现群租了,中介欺诈了,跟谁投诉管用?这个解决了,新规多一条少一条,真不打紧。

政策制定也不应该一边倒,比如我今年下半年有套期房要交房,我现在确实没有时间打理,也不会住,有个20%所得税,我也不打算卖了,所以只能租。租就涉及一个装修的问题。我跟老婆合计了一下,不如包给中介,限定他们不许群租,我少拿点租金,换一个方便。

虽然称作“新规”,征求意见稿中的许多规定——例如对“群租房”的禁令——曾有多项法规提及:

当然最重要的还是经济原因,现在租房中介费基本就是一个月租金,这个挺高了。你想想,如果按租一年,交一个月租金的比例算,中介费都超过8%了,买房中介费才3%吧。